Publié le 16 juil. 2026
En matière de fiscalité immobilière, le principe paraît immuable : une plus-value est imposée lorsqu'un bien est vendu. Pourtant, le droit fiscal réserve parfois des situations particulièrement surprenantes. Dans certains cas, un contribuable peut être imposé sur une plus-value... au moment même où il devient propriétaire d'un immeuble.
Aussi paradoxale qu'elle puisse paraître, cette situation existe bel et bien. Elle résulte de l'articulation entre les règles applicables au crédit-bail immobilier et celles relatives aux différentes catégories d'imposition des revenus immobiliers.
Le Conseil d'État est récemment venu préciser les contours de ce mécanisme dans une décision du 26 avril 2024 (CE, 26 avril 2024, n° 472855, Société CMM Finances), mettant ainsi un terme à une divergence de jurisprudence entre les cours administratives d'appel.
Une conséquence inattendue de la levée d'option d'un crédit-bail
Le mécanisme concerne les sociétés relevant du régime fiscal des sociétés de personnes qui exploitent un immeuble dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier.
Durant toute la durée du contrat, la société n'est pas propriétaire de l'immeuble. Elle le prend en crédit-bail, puis le sous-loue. Fiscalement, les revenus issus de cette sous-location relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Lorsque la société décide de lever l'option d'achat prévue au contrat, elle devient enfin propriétaire de l'immeuble. Cette acquisition, qui pourrait sembler n'être qu'une simple formalité, produit pourtant un effet fiscal majeur.
À compter de cette date, l'activité exercée n'est plus une activité de sous-location mais une activité de location directe. Les revenus changent alors de catégorie et relèvent désormais des revenus fonciers.
Or, en application de l'article 93 quater du Code général des impôts, ce changement de catégorie fiscale est assimilé à une cessation d'activité. Cette cessation entraîne immédiatement l'imposition des plus-values latentes attachées aux éléments de l'actif professionnel.
Autrement dit, aucune vente n'a eu lieu, aucun enrichissement n'a été effectivement réalisé, mais une plus-value devient néanmoins imposable du seul fait du changement de régime fiscal.
Une difficulté supplémentaire lorsque les associés sont soumis à l'impôt sur les sociétés
Cette règle apparaissait relativement claire lorsque les associés étaient eux-mêmes imposés à l'impôt sur le revenu.
En revanche, une interrogation demeurait lorsque les associés de la société de personnes étaient des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés.
Fallait-il continuer à considérer qu'une plus-value devait être immédiatement taxée alors même que, pour ces associés, les revenus demeuraient imposés selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux et qu'aucun changement de catégorie fiscale n'intervenait réellement ?
Les juridictions administratives avaient adopté des positions opposées.
La Cour administrative d'appel de Versailles estimait que la plus-value devait être imposée indépendamment du régime fiscal applicable aux associés. À l'inverse, la Cour administrative d'appel de Nantes considérait que l'article 238 bis K du Code général des impôts imposait de raisonner au niveau de chaque associé et d'appliquer les règles fiscales qui lui sont propres.
Le Conseil d'État met fin à l'incertitude
Par sa décision du 26 avril 2024, le Conseil d'État adopte la seconde analyse.
La Haute juridiction rappelle que les conséquences fiscales doivent être appréciées différemment selon la qualité des associés.
Lorsque les associés sont des personnes physiques relevant de l'impôt sur le revenu, les règles propres à la catégorie d'imposition de l'activité exercée continuent naturellement à s'appliquer.
En revanche, lorsque les associés sont soumis à l'impôt sur les sociétés, les articles 218 bis et 238 bis K du Code général des impôts imposent d'appliquer les règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux. Dès lors qu'aucun changement de régime fiscal n'intervient pour ces associés, aucune plus-value ne peut être immédiatement imposée du seul fait de la levée d'option du crédit-bail.
Le Conseil d'État met ainsi un terme à une incertitude jurisprudentielle importante et sécurise la situation des associés soumis à l'impôt sur les sociétés.
Une décision qui illustre la technicité du droit fiscal
Cette affaire illustre parfaitement que les conséquences fiscales d'une opération ne dépendent pas uniquement de sa réalité économique.
Une simple levée d'option d'achat, qui ne constitue ni une vente ni une réalisation effective de valeur, peut produire des conséquences fiscales particulièrement importantes selon la qualité des associés, le régime d'imposition retenu ou encore la nature juridique de la structure concernée.
Elle rappelle également que les opérations de restructuration, d'acquisition immobilière ou de financement par crédit-bail doivent toujours être analysées dans leur globalité, tant au regard du droit civil que des règles fiscales applicables.
Anticiper pour éviter les mauvaises surprises
La décision du Conseil d'État constitue une illustration supplémentaire de la nécessité d'anticiper les conséquences fiscales avant toute opération immobilière.
Le choix de la structure de détention, la qualité des associés, le régime fiscal applicable ou encore les modalités de financement peuvent modifier profondément le traitement fiscal d'une même opération.
Chez Tournoud & JSA Avocats, nous accompagnons les entreprises, investisseurs et professions libérales dans la structuration de leurs opérations immobilières et la sécurisation de leurs choix fiscaux. Notre pratique du conseil et du contentieux nous permet d'anticiper ces situations parfois contre-intuitives et d'éviter que des opérations juridiquement simples ne se transforment en difficultés fiscales majeures.